Para que un proyecto sea aprobado bajo el Programa de Integración Social y Territorial DS19, no basta con cumplir las normativas del Plan Regulador Comunal. El MINVU establece un marco propio que busca garantizar la calidad y la integración social. Este marco ajusta las condiciones de edificación, densidades y alturas para viabilizar proyectos que equilibren la rentabilidad con el objetivo social del programa.

La clave está en los cuadros normativos específicos que se detallan en las resoluciones del programa. Estos cuadros permiten, por ejemplo, aumentar la densidad habitacional más allá de lo que permitiría la norma local, siempre y cuando se cumplan ciertos estándares de calidad en el diseño, como superficies mínimas para las viviendas, calidad de las áreas comunes y localización estratégica del proyecto. Es un sistema de incentivos donde a mayor calidad y mejor ubicación, mayores beneficios normativos se otorgan.

Un profesional debe analizar estos cuadros en paralelo con la normativa local. El primer paso es verificar si un terreno es factible. Esto implica superponer el plano regulador con las exigencias del DS19 para identificar el potencial real de construcción y los requisitos adicionales que el SERVIU podría solicitar durante la revisión del proyecto.

El corazón del DS19 es la integración. El programa exige una composición social específica dentro de cada proyecto, combinando familias vulnerables con familias de sectores medios. Esta mezcla busca evitar la formación de guetos y promover la cohesión social. Los porcentajes varían según la región y las características del proyecto, pero siguen una estructura general que es fundamental para la postulación.

Estos porcentajes no son solo una cifra a cumplir. Definen la estrategia comercial y social del proyecto. Una constructora debe planificar cómo atraerá a ambos grupos, asegurando que el diseño y el equipamiento sean atractivos tanto para quien accede con un subsidio completo como para quien complementa con un crédito hipotecario. La División de Desarrollo Urbano (DDU) revisa rigurosamente que el proyecto demuestre su capacidad para convocar a esta diversidad de familias.

Un proyecto DS19 no puede ubicarse en cualquier parte. La normativa exige que los terrenos estén bien localizados, con acceso a servicios básicos y equipamiento urbano. El objetivo es que las familias no solo tengan una vivienda de calidad, sino también un entorno que facilite su desarrollo.

Los requisitos mínimos incluyen la cercanía a:

• Establecimientos de educación (jardines, colegios).
• Servicios de salud (consultorios, hospitales).
• Paradas de transporte público.
• Áreas verdes y espacios de esparcimiento.

El SERVIU evalúa la localización del terreno usando una pauta estandarizada que otorga puntajes. Un terreno sin acceso a estos servicios básicos simplemente no es viable para un proyecto DS19. Adicionalmente, se exige que el proyecto mismo aporte al entorno, contemplando áreas verdes y equipamiento de uso común.

La calidad de la vivienda también se mide por su comportamiento energético. El DS19 exige cumplir con estándares de eficiencia energética, especialmente en zonas con un Plan de Descontaminación Atmosférica (PDA). Estos planes buscan reducir la contaminación del aire, y una de las estrategias es mejorar la aislación térmica de las viviendas para disminuir la necesidad de calefacción, que es una fuente importante de emisiones.

Los requisitos técnicos suelen enfocarse en la envolvente de la vivienda: techos, muros, pisos y ventanas. Se especifican valores máximos de transmitancia térmica (U) y se exige el uso de ventanas con termopanel. El objetivo es crear una vivienda que mantenga mejor la temperatura, reduciendo el consumo de energía y, por ende, el gasto de las familias.

Para el profesional, esto significa que el cálculo de la transmitancia térmica de la envolvente y la correcta especificación de materiales aislantes y ventanas no son opcionales, sino un requisito fundamental para la aprobación del permiso de edificación y la posterior recepción municipal.

Ahora que hemos revisado los pilares técnicos del programa, estás mejor preparado para evaluar la factibilidad de un proyecto DS19.