Dans le système bancaire classique, une banque vous accorde un prêt immobilier et le conserve dans ses livres jusqu'à son remboursement. Elle assume le risque : si vous ne payez pas, c'est elle qui perd de l'argent. Ce modèle, appelé "conserver pour détenir" (originate-to-hold), incite naturellement la banque à être prudente dans le choix de ses emprunteurs.

Mais au début des années 2000, un autre modèle s'est généralisé : la titrisation. L'idée est simple en apparence. Au lieu de conserver les prêts, les banques les regroupent et les vendent à des investisseurs sous forme de nouveaux produits financiers. Ce modèle est connu sous le nom de "prêter pour distribuer" (originate-to-distribute). Soudain, le risque n'est plus assumé par le prêteur initial. Il est transféré et dispersé dans l'ensemble du système financier mondial.

Les principaux instruments de cette transformation étaient les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et les Collateralized Debt Obligations (CDO). Un MBS est essentiellement un paquet de prêts immobiliers transformé en un titre unique, semblable à une obligation. Les investisseurs qui achètent un MBS reçoivent les paiements mensuels des propriétaires, et le titre est considéré comme relativement sûr car il est adossé à des biens immobiliers.

Les CDO vont encore plus loin. Ils prennent des morceaux de différents MBS (et d'autres types de dettes) et les ré-assemblent en de nouveaux produits. Ces produits étaient souvent découpés en "tranches" de risque différent. Les tranches les plus sûres, dites "senior", étaient payées en premier mais offraient un faible rendement. Les tranches les plus risquées, dites "subordonnées", étaient payées en dernier mais promettaient des rendements bien plus élevés. C'était une ingénierie financière complexe, conçue pour créer des titres apparemment très sûrs à partir d'actifs potentiellement risqués.

Le système de la titrisation a fonctionné pendant un certain temps. Mais il a créé une incitation dangereuse. Comme les banques ne conservaient plus les prêts, elles avaient moins de raisons de s'assurer que les emprunteurs étaient fiables. Leur profit provenait de la création et de la vente de ces prêts, pas de leur remboursement à long terme.

C'est là que les prêts subprime entrent en jeu. Les courtiers immobiliers et les prêteurs ont commencé à accorder des prêts à des personnes ayant de mauvais antécédents de crédit, souvent avec peu ou pas de vérification de revenus. Ils étaient payés à la commission pour chaque prêt émis, peu importe sa qualité. Ces prêts étaient ensuite rapidement vendus, regroupés dans des MBS et des CDO, et diffusés dans le monde entier. Le risque était hors de vue, et donc, pour beaucoup, hors de l'esprit.

Comment des milliers d'investisseurs intelligents ont-ils pu acheter ces produits risqués ? La réponse réside dans une grave asymétrie d'information, facilitée par les agences de notation de crédit telles que Moody's, Standard & Poor's et Fitch. Ces agences sont censées évaluer le risque des produits financiers et leur attribuer une note, allant de AAA (extrêmement sûr) à D (en défaut).

Dans le cas des CDO basés sur des subprimes, beaucoup de tranches, même les plus complexes, ont reçu la note maximale AAA. Les agences utilisaient des modèles mathématiques qui sous-estimaient massivement le risque que de nombreux propriétaires fassent défaut en même temps. De plus, les agences étaient payées par les mêmes banques qui créaient ces produits, créant un conflit d'intérêts évident. Les investisseurs du monde entier, se fiant à ces notes, ont acheté pour des milliards de dollars de ce qui s'est avéré être des actifs toxiques.

Quand le marché immobilier américain a commencé à se retourner en 2006 et 2007, les emprunteurs subprime ont été les premiers à ne plus pouvoir payer. Les défauts de paiement ont grimpé en flèche, rendant les MBS et CDO qui contenaient ces prêts sans valeur. Les banques et les investisseurs qui les détenaient ont subi des pertes colossales, déclenchant une réaction en chaîne qui a paralysé le système financier mondial et provoqué la plus grave récession depuis les années 1930.

Le mécanisme de la titrisation, combiné à l'imprudence des prêts subprime et à la défaillance des agences de notation, a créé une tempête parfaite. Ce qui semblait être une innovation financière brillante s'est avéré être un moyen de propager le risque à une échelle sans précédent.