אוקטובר 2026 מסמן נקודת מפנה דרמטית בהתחדשות העירונית בישראל. תמ"א 38, התוכנית ששלטה בכיפה במשך שני עשורים, תגיע לסיומה באופן סופי. במקומה, נכנסת לתוקף מדיניות חדשה שמשנה את כללי המשחק: מעבר מפרויקטים נקודתיים של בניין בודד לתכנון רחב היקף של מתחמים שלמים.

השינוי הזה אינו סמנטי בלבד. הוא משקף תפיסה תכנונית שונה, הרואה בהתחדשות העירונית הזדמנות ליצירת שכונות איכותיות, ולא רק לחיזוק מבנים. במרכז המהפכה עומד כלי חקיקתי מרכזי המכונה 'חלופת שקד', או בשמו הרשמי, תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה. חלופה זו היא הבסיס למדיניות החדשה, המעבירה את עיקר כוח התכנון והביצוע מהמדינה לידי הרשויות המקומיות באמצעות תוכניות בניין עיר (תב"ע) ייעודיות להתחדשות.

בעוד תמ"א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית שהכתיבה סל זכויות אחיד ברובו, המדיניות החדשה מעניקה לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה סמכויות נרחבות לקבוע את אופי ההתחדשות בכל עיר ושכונה. הוועדות רשאיות כעת לגבש תוכניות כוללניות להתחדשות עירונית, ובהן לקבוע את היקף זכויות הבנייה, שטחי הציבור, התשתיות הנדרשות ועיצוב המרחב העירוני.

הסמכות הזו מאפשרת גמישות חסרת תקדים. עיר עם תשתיות מפותחות תוכל לאשר תוספת זכויות גדולה יותר, בעוד עיר שסובלת מעומסים תגביל את הבנייה ותתנה אותה בשדרוג תשתיות. הממשלה, מצידה, מתמקדת בהסרת חסמים וצמצום אי-ודאות. למשל, הוגדרו מסלולי רישוי מקוצרים ותיקונים לחוק שמטרתם להאיץ את אישור התוכניות ולמנוע סחבת בירוקרטית. המטרה היא לייצר ודאות תכנונית ליזמים ולדיירים, גם אם סל הזכויות משתנה מעיר לעיר.

כדי שהרשויות המקומיות יוכלו לעמוד במשימה, המדינה לא משאירה אותן לבד. המדיניות הממשלתית החדשה מתבססת על שיתוף פעולה הדוק יותר, שבא לידי ביטוי במודל מעודכן של 'הסכמי גג'. אם בעבר הסכמים אלו התמקדו בעיקר בהקמת שכונות חדשות על קרקעות פנויות, הדור החדש של ההסכמים מופנה להתחדשות המרקם העירוני הקיים.

במסגרת הסכמים אלו, המדינה מספקת תקציבי עתק לפיתוח תשתיות-על (כמו מערכות תחבורה, ביוב ומים) ומבני ציבור, בתמורה להתחייבות הרשות המקומית לאשר תוכניות התחדשות מתחמיות בהיקפים גדולים. דינמיקה זו יוצרת יחסי גומלין חדשים: המדינה נותנת את המשאבים, והרשות המקומית מובילה את התכנון בפועל. כך, הממשלה מעודדת התחדשות תוך הבטחה שהיא לא תיצור קריסה של המערכות העירוניות.

המדיניות החדשה מציבה אתגרים לא פשוטים בפני כל השחקנים בשוק. יזמים נדרשים לגמישות ולהבנה מעמיקה של המדיניות המקומית, ודיירים צריכים להתאזר בסבלנות רבה יותר, שכן תכנון מתחמי אורך זמן. עם זאת, הפוטנציאל הגלום במעבר הזה הוא עצום: יצירת סביבות מגורים איכותיות, מודרניות ומתוכננות היטב, שמשרתות את התושבים לא רק היום, אלא גם בעשורים הבאים.