З 1 січня 2024 року в Україні стартував другий етап земельної реформи. Ця дата стала поворотною, адже ринок сільськогосподарських земель відкрився для нового потужного гравця — юридичних осіб. Це не просто технічна зміна; це фундаментальний зсув, що впливає на стратегії агробізнесу, інвестиційний клімат та розвиток громад.

Якщо раніше купувати землю могли лише фізичні особи-громадяни України, то тепер це право отримали й компанії. Проте існують жорсткі обмеження. Покупцем може бути виключно юридична особа, створена та зареєстрована за законодавством України, учасниками якої є лише громадяни України, держава або територіальні громади.

Держава встановила суворі вимоги до прозорості. Компанія-покупець зобов'язана розкривати інформацію про свого кінцевого бенефіціарного власника (КБВ). Це робиться для того, щоб унеможливити приховану участь у ринку представників країни-агресора чи офшорних компаній з невідомими власниками. Усі перевірки проводить нотаріус перед посвідченням угоди.

Разом із допуском юросіб було збільшено ліміт концентрації землі. Тепер одна особа (фізична чи юридична) може володіти сукупно до 10 000 гектарів сільськогосподарської землі. Цей ліміт враховує не лише пряме володіння, але й контроль через пов'язаних осіб. Наприклад, якщо ви володієте компанією, то земля цієї компанії зараховується у ваш особистий ліміт.

Державні та комунальні землі сільськогосподарського призначення, як і раніше, продавати заборонено. Ця норма покликана зберегти стратегічний земельний фонд у власності народу України. Ринок стосується виключно приватних земель (паїв).

Важливим запобіжником від заниження вартості землі є вимога до мінімальної ціни. До 1 січня 2030 року ціна продажу земельної ділянки не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку (НГО). НГО — це капіталізований рентний дохід із землі, що визначається державою і залежить від якості ґрунтів, місцеположення та інших факторів. Це створює «підлогу» ціни, захищаючи інтереси продавців.

Ключовим елементом захисту інтересів аграріїв є механізм переважного права купівлі. Орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має пріоритетне право викупити землю, яку орендує. Процедура така:

1. Власник, що бажає продати землю, зобов'язаний спочатку зареєструвати свій намір у нотаріуса.
2. Нотаріус письмово повідомляє орендаря про цей намір, вказуючи ціну та умови продажу.
3. Орендар має два місяці, щоб прийняти рішення та повідомити нотаріуса про свою згоду викупити ділянку на запропонованих умовах.

Якщо орендар відмовляється або не відповідає, власник може продати землю будь-якій іншій особі, але на тих самих умовах. Орендар також може один раз передати своє переважне право іншій особі.

Другий етап земельної реформи створює нові можливості для залучення інвестицій в аграрний сектор та підвищення його капіталізації. Водночас він вимагає від учасників ринку високого рівня прозорості та дотримання чітко встановлених правил.

Перевірте, як ви засвоїли основні аспекти другого етапу земельної реформи.

Ці зміни є важливим кроком на шляху до створення цивілізованого та прозорого ринку, що сприятиме сталому розвитку сільських територій України.